Lettre-4: Question à qui de droit

QUESTIONS  A  QUI DE DROIT : L’ACCES DES NON NATIONAUX A LA TERRE

Entretien avec   Jules V. KOUGBLENOU ,  Assistant du Directeur du Projet Accès au Foncier (DPAF)
 

Quelle est la situation générale de l’accès ou non  des non nationaux  à la terre au Bénin ?

Dans la plupart des pays au sud du Sahara, l’accès des non nationaux à la terre se fait exclusivement soit par la location, soit par des baux. Cette situation dérive d’une part de la volonté desdits Etats de sauvegarder leur patrimoine immobilier, de protéger leurs citoyens notamment les paysans et d’anticiper sur certaines conséquences sociales dommageables. D’autre part, elles procèdent  du souci d’une bonne régulation des ressources foncières, d’anticipation des bradages des terres agricoles et semble être une réponse à la convoitise desdites terres par les multinationales voire même  par d’autres Etats.

Dans ce contexte, le Bénin se singularise par une tolérance excessive caractérisée non seulement par l’accès facile au foncier béninois par les non nationaux mais aussi et surtout par  la possibilité qui leur est offerte  d’obtenir un Titre Foncier (revêtu du caractère définitif et inattaquable).
 Cette situation qui trouve son fondement aussi bien au plan juridique, sociologique que technique n’est pas sans conséquence. Ce qui amène à envisager des actions urgentes.

Quels sont les  fondements de l’accès des étrangers à la terre au Bénin ?

Au Bénin, l’arsenal juridique foncier n’établit aucune distinction entre les nationaux et les non nationaux quant à l’obtention d’un titre foncier. Ce qui rend possible la délivrance de ce titre aux non nationaux. Les béninois sont connus pour leur hospitalité qui se traduit par l’accueil réservé en milieu rural aux allochtones ou aux migrants. Des terres leur sont concédées sans aucune forme de procédure particulière. Les non nationaux exigent l’immatriculation des terres au nom de leurs sociétés pour des raisons de sécurité des investissements. Non seulement ces investissements ne sont pas réalisés mais des titres fonciers sont délivrés à ces derniers qui in fine procèdent à des morcellements ou à des transactions foncières.

D’un autre côté, ce sont les acteurs étatiques qui initient et élaborent des programmes d’attraction des investissements directs aux étrangers et offrent des conditions mirobolantes aux multinationales à qui ils font délivrer gracieusement des titres fonciers sous le fallacieux prétexte de promotion des investissements et de réduction du taux de chômage.

Quelles sont, selon vous, les conséquences de l’immatriculation des terres au profit des non nationaux ?

De nombreuses conséquences sont inhérentes et subséquentes à l’immatriculation des terres au profit des non nationaux.

Les statistiques récentes des réquisitions d’immatriculation montrent une augmentation assez significative de la proportion des non nationaux notamment en milieu rural. En effet, la spoliation des terres agricoles résulte de la cession des terres des paysans à qui l’on fait miroiter des lendemains meilleurs, suite à l’exploitation industrielle. Cet  accaparement voilé des terres fertiles agricoles est nourri par l’appât du gain et l’ignorance des pauvres paysans à qui les montants des transactions ne servent qu’à satisfaire des besoins secondaires.

Depuis quelques années, il s’est créé au Bénin, de manière informelle, un marché foncier très dynamique mais non encadré qui se caractérise par une flambée vertigineuse des prix des transactions foncières de sorte qu’aujourd’hui une parcelle nue située dans la zone de St Michel, de Ganhi ou de Missèbo peut atteindre trois cent millions de francs CFA. Cette situation principalement créée par les non nationaux en raison de leur surface financière aux origines parfois douteuses  entraine une véritable exclusion de bon nombre de béninois du marché foncier.

Nous assistons également au phénomène de « l’étrangéisation » qui désigne l’occupation et l’élection de domicile à Cotonou de beaucoup de non nationaux après sa désertion par les nationaux suite à des transactions foncières intéressantes. En effet, depuis un moment,  il s’observe de plus en plus un phénomène nouveau qui est la ruée et l’emprise de certains non nationaux qui se sont s’installés dans la capitale économique afin d’y mener des  « affaires » sur le foncier cotonois. Beaucoup d’entre eux accordent dès lors, un intérêt plus ou moins justifié au  foncier et particulièrement à l’immobilier à Cotonou en refoulant, moyennant finance, les occupants originels ou des collectivités entières vers les périphéries de la ville. Aussi, ce tableau sombre appelle-t-il des actions urgentes en vue d’inverser la tendance.

Quelles actions urgentes faudrait-il envisager pour une meilleure régulation de l’accès des non nationaux au foncier ?

A l’instar de la plupart des pays africains, le Bénin s’est engagé dans une série de réformes foncières. La politique foncière en cours d’adoption dans notre pays s’est dès lors penchée sur cette problématique de l’accès des non nationaux à la terre et au titre foncier. 

La stratégie envisagée pour mieux contrôler la thésaurisation et la spéculation foncière est la limitation de la superficie de terre rurale à acquérir. Ainsi donc, au-delà d’un certain seuil fixé par la loi, l’acquisition devra être conditionnée par la présentation et l’approbation d’un projet de mise en valeur. Cette disposition a été atténuée par la mise en place d’autres instruments juridiques afin de ne pas décourager les investissements étrangers directs.

Ce n’est pas seulement le titre foncier qui assure la sécurité juridique des investissements. Parfois, les objectifs visés par les non nationaux à travers l’exigence des titres fonciers est autre. Et il n’est pas rare de les voir se transformer en promoteur immobilier après avoir morcelé les titres.  Dans ces conditions, il est envisagé au terme des réformes foncières en cours au Bénin, que ce soit exclusivement par les baux que les non nationaux accèdent au foncier dans notre pays. En effet, cette  restriction précise qu’en tout état de cause, les non nationaux ne peuvent pas accéder au foncier par l’immatriculation mais plutôt par le biais des baux (bail à construction, bail emphytéotique…).